(팝콘뉴스=정찬혁 기자)청년·신혼부부 등 무주택자에게 내 집 마련을 기회를 주는 분양전환형 임대주택인 '누구나집' 시범사업지 6곳의 우선협상 대상자가 선정됐다. 시세보다 저렴한 임대료로 10년 살 수 있으며, 초기 확정된 분양가로 우선 분양까지 받을 수 있어 무주택자에겐 '노 리스크 하이 리턴'의 기회처럼 보인다. 그러나, 위험 부담을 사업자가 모두 떠안고 있어 이에 대한 안전장치가 필요하다는 시장의 반응이다.

국토교통부(장관 노형욱)와 한국토지주택공사(사장 김현준), 인천도시공사(사장 이승우)는 29일 지난 9월 공모한 '누구나집' 시범사업지 6개의 우선협상 대상자 선정 결과를 발표했다.

발표에 따르면 한국토지주택공사가 진행하는 4개 시범사업에는 ▲계룡건설 컨소시엄(화성능동 A1) ▲제일건설 컨소시엄(의왕초평A2) ▲우미건설 컨소시엄(인천검단 AA26) ▲극동건설 컨소시엄(인천검단 AA31)이 우선협상 대상자로 선정됐다.

인천도시공사가 진행하는 2개 시범사업에는 ▲금성백조주택(인천검단 AA27) ▲제일건설 컨소시엄(인천검단 AA30)이 선정됐다.

■ '누구나집' 10년 뒤 분양가를 미리 확정, 개발이익까지 공유

'누구나집'은 주변 시세보다 저렴한 임대료(시세 85~95% 이하)로 10년 동안 거주할 수 있는 분양가확정 분양전환형 공공지원 민간임대주택이다.

기존 공공지원 민간임대주택은 임대 기간이 끝나면 이사를 해야 했고, 분양전환이 되는 임대주택이라고 해도 시세가 많이 올라 분양가를 감당하지 못하는 거주자가 많았다.

'누구나집'은 일반적인 공공지원 민간임대주택과 달리 10년 뒤 분양가격을 미리 확정해 임대 기간 종료 후 무주택 임차인에게 우선 분양한다.

임차인은 분양 시점에 주변 시세가 올랐다면 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있고, 반대로 주택가격이 하락해 손실이 예상된다면 분양받지 않으면 된다.

또, 개발이익을 사업자와 임차인이 공유한다는 점에서 이전 임대주택과 차이점이 있다. 일반분양으로 발생하는 초과이익을 임차인에게 거주기간별로 차등 지급하거나, 거주기간에 따라 납부한 임대료를 환급하는 등으로 진행될 계획이다.

보육서비스, 공유물품 대여 서비스, 공유차량, 조식 서비스 등 공유경제를 기반으로 한 주거 서비스를 조성하고 이를 통해 발생한 수익을 주거지원금 등으로 활용한다.

■ 화성·의왕·인천 등 30평대 아파트 5억~8억 원대

6개 시범 사업지를 세부적으로 살펴보면 먼저 화성능동 A1 사업지(LH, 계룡건설산업 컨소시엄)는 4만 7747㎡ 부지에 전용면적 74~84㎡의 아파트 총 890세대를 공급할 계획이다. 유형별로 일반공급 620세대(84㎡), 특별공급 270세대(74㎡ 195세대, 84㎡ 75세대)로 구성된다.

전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 7억 400만 원으로 공급면적 3.3㎡당 2130만 8000원 수준이며, 전용면적 74㎡ 기준 확정분양가는 6억 3800만 원으로 공급면적 3.3㎡당 2171만 2000원 수준이다.

의왕초평 A2(LH, 제일건설 컨소시엄) 사업지는 4만 5695㎡ 부지에 전용면적 59~84㎡의 아파트 총 900세대를 공급할 계획이다. 유형별로는 일반공급 422세대(74㎡ 38세대, 84㎡ 384세대), 특별공급 478세대(59㎡ 306세대, 74㎡ 38세대, 84㎡ 134세대)로 구성된다.

전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 8억 5000만 원으로 공급면적 3.3㎡당 2395만 9000원 수준이며, 전용면적 74㎡ 기준 확정분양가는 7억 6000만 원으로 공급면적 3.3㎡당 2444만 8000원, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 6억 1000만 원으로 공급면적 3.3㎡당 2439만 1000원이다.

인천검단 AA26 (LH, 우미건설 컨소시엄) 사업지는 6만 3511㎡ 부지에 전용면적 59㎡의 아파트 총 1310세대를 공급할 계획이다. 일반공급 1037세대, 특별공급 273세대가 공급된다.

전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 4억 7500만 원으로 3.3㎡당 1861만 6000원 수준이다.

인천검단 AA27(iH, 금성백조주택) 사업지는 10만 657㎡ 부지에 전용면적 60~85㎡의 아파트 총 1629세대를 공급할 계획이다. 일반공급 488세대(84㎡), 특별공급 1141세대(60㎡ 162세대, 74㎡ 765세대, 84㎡ 214세대)로 나뉜다.

전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 6억 1300만 원으로 3.3㎡당 1806만 5000원 수준이며, 전용면적 74㎡ 기준 확정분양가는 5억 4100만 원으로 3.3㎡당 1793만 1000원이고, 전용면적 60㎡ 기준 확정분양가는 4억 4100만 원으로 3.3㎡당 1785만 9000원이다.

인천검단 AA30(iH, 제일건설 컨소시엄) 사업지는 2만 876㎡ 부지에 전용면적 59~84㎡의 아파트 총 418세대를 공급할 계획이다. 유형별로는 일반공급 300세대(59㎡ 156세대, 84㎡ 144세대), 특별공급 118세대(59㎡)가 공급된다.

전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 5억 9400만 원으로 3.3㎡당 1713만 2000원 수준이며, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 4억 2400만 원으로 3.3㎡당 1711만 5000원이다.

인천검단 AA31(LH, 극동건설 컨소시엄) 사업지는 3만 4482㎡ 부지에 전용면적 59~84㎡의 아파트 총 766세대를 공급할 계획이다. 유형별로는 일반공급 612세대(59㎡ 356세대, 64㎡ 178세대, 84㎡ 78세대), 특별공급 154세대(59㎡)로 나뉜다.

전용면적 84㎡ 기준 확정분양가는 6억 1300만 원으로 공급면적 3.3㎡당 1764만 7000원 수준이며, 전용면적 64㎡ 기준 확정분양가는 4억 6700만 원으로 공급면적 3.3㎡당 1741만 9000원이고, 전용면적 59㎡ 기준 확정분양가는 4억 3700만 원으로 공급면적 3.3㎡당 1756만 1000원이다.

우선협상 대상자를 선정한 '누구나집' 사업은 향후 주택건설 사업계획승인(지자체) → 실시설계(사업자) 공사비검증 및 기금 심의(HUG) → 리츠 설립 및 인가(국토부) → 착공 등의 과정을 거친다.

착공 예정 시기는 2023년 상반기로 입주자 모집은 착공 후 2년(입주 6개월 전)이 소요된다.

■ 무주택자에겐 좋은 분양 기회, 사업 리스크는 추가적 논의 필요

국토교통부 김홍목 주거복지정책관은 "'누구나집'은 무주택자가 저렴한 임대료로 10년 동안 거주하고, 이후에는 사전확정된 가격으로 분양을 받을 수 있어 무주택자의 주거안정에 기여할 것으로 기대된다"고 말했다.

업계에선 '누구나집'이 무주택자에겐 내 집 마련과 주거 안정의 기회가 될 수 있지만, 추후 집값 하락 시 손실 부담에 대한 대책이 미진하다는 지적이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "'누구나집'의 사업구조는 추후 시세 변동과 무관하게 임차인이 이익을 취하는 구조로, 임차인이 부담하는 리스크는 없다는 것이 특징"이라며 "다만, 이처럼 임차인은 위험 부담 없이 중도 퇴거가 가능하고 주택소유권을 취득하지 않은 상태에서 개발이익까지 얻는 것이 타당한지는 추가적 논의가 필요하다"고 밝혔다.

입주자로선 위험 부담이 없는 로또 분양처럼 보이지만, 사업자로선 큰 이익을 기대할 수 없고 많은 리스크를 떠안아야 하는 불안정한 구조라서 이를 대비한 안전장치가 요구된다는 설명이다.

이 책임연구원은 "건설사의 핵심 기능은 시공이다. 그런데 건설사에게 커뮤니티시설 등 운영으로 수익을 보전하라고 하면 쉽게 말해 돈이 안 되는 사업이다. 결국 직영으로 하기엔 부담스럽고, 외주로 넘겨질 가능성이 매우 크다"라고 말했다.

주요 건설사들이 이 같은 위험부담을 감수하고 사업에 뛰어들 이유는 없다는 것이 시장의 반응이다. 실제로 이번에 발표된 우선협상대상자는 중견기업을 주축으로 하는 컨소시엄이다.

또 이 책임연구원은 "분양가는 10년 뒤 분양가격이라 이견이 있을 수 있다. 앞으로도 주택가격이 상승한다고 전제했을 때 저렴한 가격이다"라며 "임차인은 분양 전환까지 10년간 내는 임대료도 감안해야 한다"고 설명했다.