83만 호 역대급 공급 물량, 공공 주도로 사업 추진 속도전
(팝콘뉴스=정찬혁 기자)정부가 역세권, 준공업지역 등을 고밀 개발해 2025년까지 전국 83만 호를 공급하겠다고 발표했다. 기존 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 127만 호 공급 계획을 추가하면 총 200만 호를 공급하는 역대 최고 수준의 공급대책이다.
정부는 조합이 아닌 공공이 직접 사업을 주도하는 대신 규제를 완화하고 절차를 간소화해 사업 속도를 높일 계획이다.
특히 기존 정비사업을 공공 직접시행으로 전환하면 용적률을 상향하고 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 2년 의무 거주를 미적용하는 등 규제를 풀어 민간의 참여를 유도했다. 공급되는 물량 중 일부는 추첨제를 도입해 3040세대의 당첨 확률도 높였다.
전문가들은 정부의 적극적인 공급 확대 기조에 관해서는 긍정적으로 평가했다. 하지만 토지주 등 이해관계를 해결하고 예고된 물량이 실제로 공급될지는 의문을 표했다. 이와 더불어 집값 상승과 전세난 등을 해소할 즉각적인 방안이 부족하다는 지적도 나온다.
전국 83만 호 공급, 공공의 적극 개입으로 2025년까지 속도전
정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호 주택 부지를 추가 공급하는 '공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안'을 발표했다.
이번 대책을 통해 역세권, 준공업지역, 저층주거지를 개발하는 '도심 공공주택 복합사업'과 기존 정비구역의 사업을 빠르게 추진하는 '공공 직접시행 정비사업', 도시재생의 실행력을 강화한 '주거재생혁신지구' 사업을 추진한다.
지역별 공급 물량을 보면 서울 32.3만 호, 인천·경기 29.3만 호, 5대 광역시 22만 호 등을 포함해 총 83.6만 호를 2025년까지 새로 공급한다.
83.6만 호 중 약 57.3만 호는 도심 신규 사업을 통해, 약 26.3만 호는 신규 공공택지 지정으로 확보할 계획이다.
주요 공급 확대 방안으로 역세권, 준공업지역, 저층주거지 등을 공공이 맡아 속도감 있게 추진하는 '도심 공공주택 복합사업'과 재개발, 재건축 등 정비사업을 공공 기관이 직접 시행하는 '공공 직접시행 정비사업'이 도입된다.
'도심 공공주택 복합사업', 빠른 추진 위해 공공주도 패스트트랙 적용
정부는 우선 역세권·준공업지역·저층주거지역을 고밀 개발하는 도심 공공주택 복합사업과 소규모 재개발을 통해 약 30.6만 호를 공급한다는 계획이다.
도심 공공주택 복합사업은 공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다.
공공이 주도해 빠르게 사업을 추진하고 규제 완화 등으로 수익성을 높여 공공과 토지주 등에게 이익을 분배할 계획이다.
토지주, 민간기업, 지자체 등이 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴해, 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등에 주택 및 복합거점 조성을 제안하면, 국토부 지자체 검토를 거쳐 해당 지역 개발 사업이 신속히 추진될 수 있도록 한다.
토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정돼 공기업의 부지 확보와 지자체 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙을 적용한다.
토지소유자에게는 기존 자체 사업 추진방식 대비 10~30%P 높은 수익률을 보장하고, 아파트·상가를 우선 공급하도록 한다.
개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하거나 대출 지원 등 혜택을 부여한다.
세입자를 위해서는 이주비를 지급하고, 영세 상인에게는 건설 기간 동안 임시 영업 시설을 지원하고 신축 아파트 상가 재정착도 돕는다.
또 용적률을 상향하고 기부채납을 제한해 사업성을 확보하고, 자금 조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원도 강화한다.
역세권은 용적률을 최대 700%까지 상향하고 주거비율 제한을 완화한다. 준주거 지역 상업 비율은 10%에서 5%로 낮아지며, 상업지역 상업 비율은 20%에서 10%로 하향한다.
기부채납은 기존 20~25%에서 주택법령에 따라 비율을 15% 내외로 개선한다.
개발이익은 ▲토지주 추가수익(30%) ▲생활SOC 확충(20%) ▲특수 상황 토지주 보호(25%) ▲세입자 이주 및 영세상인 지원(15%) ▲공공자가·임대주택(10%) 등에 활용된다.
주택공급은 분양주택을 중심으로 전체 공급 물량의 70~80%를 공공분양에 할애한다. 나머지 20~30%는 공공임대와 공공자가를 혼합해 공급한다.
사업구역의 투기수요 유입을 방지하기 위해 대책 발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우는 아파트, 상가 우선 공급권이 미부여된다.
'공공 직접시행 정비사업', 민간→공공 전환 시 재건축 초과이익 환수·의무 기간 미적용
기존에 조합을 설립해 진행 중이던 재개발·재건축 사업도 주민이 희망하는 경우 LH, SH 등 공기업이 직접 시행하고 사업, 분양 계획을 수립해 신속히 사업을 추진할 수 있다.
조합원의 절반이 동의하면 공공 직접시행 정비사업을 신청할 수 있으며 이후 적정성을 검토해 정비계획 변경을 신청하고, 조합이 1년 내 3분의 2 동의를 받으면 사업이 확정된다. 1년 이내 동의를 받지 못하면 신청은 자동으로 취소된다.
공공 직접시행 정비사업 추진이 확정되면 공기업은 도심 공공주택 복합사업과 같은 방식(현물선납)으로 부지를 확보하고 지자체 통합 심의 후 착공에 들어간다. 시공 브랜드는 토지 등 소유자가 선정해 공공시행자에 통지할 수 있다.
그동안 재개발·재건축 사업은 입주 시까지 분담금 변동 등 사업 리스크를 조합원이 직접 부담했지만, 공공 직접시행 정비사업에선 조합원에게 우선 공급권을 부여하고 장래 부담할 아파트 값을 기존 소유자산으로 현물선납 후 정산하는 방식을 도입한다.
해당 사업장에 시공, 설계 등 업체가 기 선정된 경우는 관련 계약을 승계하고 그간 사업추진 과정의 매몰 비용도 승계한다.
기존 조합은 해산해 주민대표회의를 구성해 주민 의견 제시 및 자문기구 역할을 한다.
사업성 제고를 위해 용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120% 상향을 적용한다.
입지 여건 상 종상향 또는 법적상한 용적률 적용이 곤란한 경우에도 종전 세대수의 1.5배 이상(재개발은 1.3배)을 보장하고 필요 시 층수 제한도 완화할 계획이다.
층수 제한에 대한 세부 사항은 2021년 하반기 서울시 도시기본계획 변경을 통해 추진한다.
기부채납은 주택법령에 따라 재건축 9%, 재개발 15% 내로 규정한다.
조합원에게 기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%P 추가 수익을 보장하고, 재건축 초과이익 환수제도 미적용한다. 기존 민간 재건축 사업의 경우, 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원이 넘으면 최고 50%를 환수했다.
또한, 우선 공급을 신청한 토지등소유자가 기존 주택을 현물로 선납 시 양도세 비과세를 적용한다. 조합을 해산하면서 조합원의 2년 거주 의무도 미적용한다.
공공분양 일반공급 비율 확대, 균등한 당첨 기회 부여 위한 추첨제 실시
이번 대책에서 공급되는 물량은 신혼부부, 3040세대 등에게 충분한 내 집 마련 기회를 부여하기 위해 새로운 공공분양 기준을 마련한다.
9억 이하 공공분양 시 전용 85㎡ 이하는 전체 물량의 85%를 특별공급하고 일반공급은 15%에 불과했지만, 공공분양의 일반공급 비중을 15%에서 50%로 확대한다.
또한, 기존에는 일반물량의 100%를 저축총액을 많은 순(순차제)으로 당첨자를 뽑았다면 앞으로는 일반공급의 30%는 추첨제를 도입해 3년 이상 무주택세대 구성원이라면 누구나 당첨 가능성이 있다.
예를 들어 과거 100세대 중 일반분양 물량은 15세대로 순차제로만 뽑았다면, 개선 후에는 100세대 중 50세대가 일반분양 물량이며 이 중 35세대는 순차제, 15세대는 추첨제로 뽑는다.
전문가 "공급 기조는 환영, 실제 공급 위해서는 시장 참여도가 관건"
이번 부동산 대책에 관해 시장과 전문가들은 규제가 아닌 공급 확대에 집중한 것에 긍정적인 반응을 보였다. 다만 실제 공급으로 이어지기 위해서는 시장의 참여도가 관건이라 강조했다.
부동산 관련 커뮤니티에서도 이날 부동산 대책에 관해 뜨거운 반응을 보였다. 공공 주도의 사업에 관해서는 회의적인 의견들이 있었다. 일반공급 확대와 추첨제에 관해서는 기회 확대 측면에서 긍정적인 반응을 보였다.
대한건설단체총연합회는 이날 공동입장문을 통해 정부가 발표한 대책에 동참하겠다는 뜻을 밝혔다.
연합회 소속 16개 건설단체는 "서울 32만호, 전국 83만호 공급으로 도심 내 주택을 충분하게 공급하겠다는 신호를 줬다"라며 "주택시장 불안을 극복하는데 이바지할 수 있을 것"이라고 전망했다.
이어 "실제로 공급이 신속히 이뤄지기 위해서는 법령 개정과 함께 세부시행방안 마련 등의 후속조치를 조속히 시행할 필요가 있다"고 덧붙였다.
다만 민간 참여보다는 공공 위주로 시행되는 개발의 실효성에는 아쉬움을 표했다. 건설단체는 "이번 대책의 성패는 민간이 얼마나 이 대책에 참여할 수 있는지에 달려 있다"며 "주택시장 활성화를 위한 민관협의체 구성 등을 건의할 계획"이라고 설명했다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공급이 제대로 실현될지는 의문"이라며 "고밀개발의 경우 민원이 제기되면 사업이 지연되거나 무산되는 경우가 많다"라고 설명했다.