(팝콘뉴스=정찬혁 기자) ) '보존'에 치우쳐 있던 박원순표 도시재생이 '개발'과 '정비' 중심의 오세훈표 '2세대 도시재생'으로 대전환한다. 기반시설이 너무 열악한 주거지는 민간 주도 재개발사업이 추진될 수 있도록 지원한다.

정부의 각종 규제에도 부동산 시장은 과열되고 주택 공급에 대한 수요가 높아지자, 기존 도시재생 사업을 향한 변화의 목소리가 커진다. 낙후된 동네에 문화시설을 짓고 벽화를 그리는 것만으로는 실제 거주민이 겪는 근본적 주거문제를 해결하지는 못한다는 의견이다.

지난 4월 취임한 오세훈 서울시장은 보존이 아닌 개발 중심의 도시계획을 앞세우며 지지를 받았다. 준비를 마친 오세훈 시장과 서울시는 17일 '2세대 도시재생'을 시작한다고 밝혔다.

서울시는 "노후 저층주거지의 경우 그간 도시재생사업이 보존‧관리 위주로 추진되다 보니 주택공급과 기반시설 등 낙후성 개선이 미흡하다는 명확한 한계가 존재했다"며 "이로 인한 시민들의 불만도 누적된 상황이다. 또, 공공사업으로만 사업이 추진돼 민간참여가 저조했고 이로 인해 재생의 파급효과가 한정됐던 점도 문제로 지적됐다"고 설명했다.

서울시는 도시재생 유형을 노후 주거환경 개선을 위한 '주거지 재생'과 지역경제와 직결되는 '중심지 특화재생' 2가지로 재구조화하고, 실행방식은 6가지로 다양화한다고 밝혔다.

주거지 재생, 실질적 주거환경 개선...'모아주택' 도입

주거지 재생은 도시재생과 재개발이 바람직하게 어우러지는 선순환 구조를 통해 실질적인 주거환경개선 효과를 낸다는 목표다. 재개발 가능 여부에 따라 ▲재개발 연계형 ▲소규모 주택정비형 ▲종합관리형 등 3가지 유형으로 추진된다.

재개발 연계형은 도시재생지역 중에서도 기반시설이 너무 열악한 주거지로 민간주도 재개발사업을 추진될 수 있도록 지원한다.

재개발 사업에서 소외된 주변 주민들의 상대적 박탈감과 생활불편을 해소하기 위한 대책도 추진한다. 정비구역 내 주민편의시설을 공유하고, 주변에 도로‧공원 같은 기반시설을 조성해 소규모 정비사업이 추진 가능한 여건을 만든다.

소규모 주택정비형은 요건이 갖춰지지 않아 재개발 사업이 어려운 지역으로 서울시가 새롭게 도입하는 '모아주택'을 비롯해 가로주택, 자율주택 등 각 지역의 맞는 소규모 정비사업으로 주거환경을 개선할 수 있도록 적극 지원한다.

'모아주택'은 소규모 필지를 보유하고 있는 토지주들이 지하주차장 확보가 가능한 면적(500㎡) 이상을 모아서 공동주택을 지으면 인센티브를 부여하는 내용을 포함한다. 양질의 주택을 공급하는 동시에 주택가 주차난도 해소할 것으로 기대된다.

서울시는 기존 '재생지원센터' 기능을 주택정비 지원으로 전환하고, 주민들이 요청할 경우 건축사, 세무사 등으로 구성된 '주택정비지원단'을 파견해 집수리‧건축 관련 기술자문을 지원하고 소규모 정비사업 관련 정보를 안내한다.

종합관리형은 한옥밀집지구, 고도지역 같은 곳으로 도시계획적 규제 등으로 재개발이 어렵고, 도시의 정체성 강화 차원에서 보존이 필요한 최소한의 지역은 '관리'에 중점을 둔 종합적인 재생사업을 지속한다.

골목길 재생, 생활기반시설 정비, 한옥주택 개량, 가꿈주택(집수리) 보조금 및 융자금 지원 확대 같이 주민만족도가 높은 사업에 집중한다. 건폐율, 도로조건 등 민간건축 활성화를 위한 지원제도를 발굴해 나갈 예정이다.

중심지 특화재생, 민간 개발 연계해 균형발전...김포공항 일대 43만㎡ 시범사업

중심지 특화재생은 그동안 미미했던 민간개발 활성화에 방점을 뒀다. 도심 내 저이용 대규모 부지, 쇠퇴한 시가지, 역사적‧문화적 의미가 있는 공간 등을 대상으로 추진된다.

김포공항 복합개발 같은 신규 재생사업을 추진하는 동시에, 용산전자상가 등 기존 15개 재생사업(중심지)은 재구조화 내용을 반영해 사업계획을 조정한다.

중심지 특화재생은 ▲경제거점 육성형 ▲중심지 활성화형 ▲지역자산 특화형 등이 있다.

경제거점 육성형은 대규모 민간 주도 개발과 도시재생이 혼합된 사업방식이다. 저이용되고 있는 부지에 민간 거점개발을 유도해 신산업 생태계를 조성해, 지역일자리를 창출하고 파급효과를 주변 지역으로 확산한다는 계획이다.

서울시는 우선 주변과 단절된 43만㎡ 대규모 가용부지가 있는 김포공항 일대에서 시범사업을 시작한다.

현재 주차장과 창고 등으로 이용되고 있는 부지를 항공 관련 신산업과 물류거점으로 조성해 상대적으로 낙후된 서남권의 미래산업 거점으로 육성한다는 계획이다.

중심지 활성화형은 도심 내 쇠퇴한 시가지를 대상으로 기존 산업을 고도화하고, 민간개발을 통해 신산업을 도입해 지역에 새 활력을 불어넣는다.

서울시는 용산전자상가 등 현재 추진 중인 중심지 도시재생사업지역을 대상으로 기존 공공사업을 추진하는 동시에, 이해관계자 간 협의를 거쳐 민간개발을 유도할 수 있도록 개발 가이드라인을 마련해 제시할 예정이다.

지역자산 특화형은 최근 개장한 남산예장공원과 노들섬, 돈의문박물관마을 같이 역사문화적 의미가 있는 공간이나 저활용되고 있는 공간을 '재생'을 통해 명소화시켜 지역활성화의 기폭제로 활용하는 방식이다.

서울시는 '2세대 도시재생'을 통해 2026년까지 주택 2만 4000호를 공급하고, 8400명의 직간접 일자리를 창출한다는 목표다.

이를 위해 6년간(2021~2026년) 시비‧국비 7300억 원을 포함해 총 7조 900억 원(민간투자 6조3600억 원)을 투자할 계획이다.

전문가 "실질적 개발 중심, 일단 긍정"

전문가들은 실질적인 개발을 중심에 둔 정책방향 전환에 관해 긍정적으로 평가했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "본래 도시재생의 범위에는 재개발, 재건축이 포함되지만 최근 몇 년간 도시재생정책은 사실상 재개발과 재건축을 배제한 느낌이 있었다"라며 "서울시 '2세대 도시재생'은 노후도심 재생과 주택공급 확대 측면에서 매우 긍정적이다"라고 밝혔다.

이어 그는 "다만 기존 도시 재생은 보존을 중시했기 때문에 정비 사업에 의해 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션 문제가 없었다. 개발을 중점에 둔 도시재생은 이러한 부분을 간과하면 안된다"고 조언했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "보존할 것은 보존하고 개발이 필요한 곳은 개발을 하는 것이 도시재생"이라며 "그동안 도시재생에 대한 불만의 목소리가 많았는데 민간이 참여하는 개발을 허용하면서 길을 터준 것으로 보인다"고 말했다.