성북구 장위8, 송파구 거여새마을 등 16곳 총 90만 4000㎡...2만 호 공급 전망


(팝콘뉴스=정찬혁 기자)정부가 약 2만 호 규모의 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳을 발표했다. 지난 1월 발표한 8곳을 포함해 총 24곳이 공공재개발로 추진된다.

한국토지주택공사(LH) 사전 투기 의혹으로 정부의 부동산 대책 불신이 커진 상황에서 공급대책은 차질없이 진행하겠다는 의지로 풀이된다.


2차 후보지 16곳 선정, 강남권 2곳·강북권 14곳


국토교통부와 서울특별시는 지난해 5월 6일 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화방안'에 따라 도입한 공공재개발 시범사업의 2차 후보지 16곳을 29일 선정·발표했다.

이번 후보지 심사는 지난해 9월부터 11월까지 진행한 국토부·서울시 합동 공공재개발 후보지 공모에 참여한 70곳 중 새롭게 재개발사업을 시작하려는 노후주거지 56곳 가운데 자치구가 최종 추천한 28곳을 대상으로 했다.

▲ 공공재개발 2차 후보지 선정결과(사진=국토교통부) © 팝콘뉴스


강남권에서는 ▲강동구 천호A1-1 ▲송파구 거여새마을 2곳이 선정됐다. 강북권에서는 ▲노원구 상계3 ▲동작구 본동 ▲성동구 금호23 ▲종로구 숭인동 1169 ▲양천구 신월7동-2 ▲서대문구 홍은1 ▲충정로1 ▲연희동 721-6 ▲동대문구 전농9 ▲중랑구 중화122 ▲성북구 성북1 ▲장위8 ▲장위9 ▲영등포구 신길1 구역 등 14곳이 선정됐다.

국토부는 이번에 선정된 후보지들은 주로 역세권, 5만㎡ 이상 대규모 노후주거지로, 공공의 참여, 지원 하에 계획대로 사업을 완료하게 될 경우 서울 도심에서 약 2만 호를 공급할 수 있을 전망이라고 밝혔다.

공공재개발을 추진하는 구역에서는 용도지역 상향 또는 용적률 상향(법적상한의 120% 허용) 등 도시규제 완화, 분양가상한제 적용 제외 등 사업성 개선, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 각종 공적지원이 제공된다.

주민은 새로 건설되는 주택 중 조합원 분양분을 제외한 물량의 절반을 공공임대, 공공지원민간임대 등으로 공급한다.


층고 제한되는 2종 주거지역, 용도지역 상향으로 사업성 개선


성북구 장위8 구역은 11만 6402㎡ 소유자 1240명 규모로 공공재개발을 통해 2387세대 단지가 들어설 예정이다.

장위8은 2006년 장위재정비촉진지구로 지정돼 2010년에는 조합을 설립하는 등 정비사업을 추진했으나, 사업성 부족, 주민 간 이견 등으로 지연되다가 2017년 구역 지정이 해제됐다. 현재 2종 주거인 장위8은 용도지역 상향 등 규제 완화를 통해 사업성을 개선할 예정이다.

사업이 완료되면 대규모 주택공급과 장위촉진지구 내 도로확장을 통한 교통환경 개선이 기대된다.

성동구 금호23(3만 706㎡, 소유자 327명)은 공공재개발로 948세대를 공급한다. 금호23은 2010년 정비구역으로 지정돼 2011년 추진위를 설립했으나, 분양시장 불황과 추진주체에 대한 불신으로 2013년 주민 50% 동의로 추진위를 해산하고 정비구역을 해제했다.

2종 주거에서 용도지역을 상향해 사업성을 개선하면 서울 도심과 강남 진출입이 용이한 역세권에 주택을 공급하게 된다.

영등포구 신길1 구역은 2017년 재정비촉진구역 지정이 해제됐으나, 구역 내 노후 동수가 전체의 90%에 달할 정도로 주거환경이 열악해 공공재개발 응모에 참여했다. 용도지역 상향 등으로 사업성을 개선해 1510세대 규모의 단지를 건립할 예정이다.

송파구 거여새마을은 2011년 거여·마천재정비촉진 지구에 편입된 다세대 밀집지역으로 구릉지에 위치해 용적률 상한이 낮고 사업성이 부족해 그간 개발되지 못했다.

향후 공공재개발로 용도지역을 상향하고 사업성을 개선할 예정으로, 거여·마천재정비촉진지구와 위례신도시가 연계돼 정주여건이 크게 개선될 전망이다.

다만 LH사태로 공공이 주도하는 사업방식에 대한 신뢰가 무너졌고, 서울시장 보궐선거 등도 앞두고 있어 계획이 실제로 진행될지는 의문이다. 1월 발표한 1차 사업 대상지 8곳도 LH가 주민 설명회를 시행할 예정이었지만 지지부진한 상황이다.

LH, 서울주택도시공사(SH)는 앞으로 후보지 주민을 대상으로 현장 설명회를 열어 개략적인 정비계획과 사업성 분석 결과를 설명하고, 자치구와 연내 정비계획 수립절차 착수를 목표로 사업을 준비해나갈 계획이다.


심사 보류지, 공공 직접시행 정비사업 추진


이번 공모에서 심사가 보류된 곳은 2.4대책으로 발표한 '3080+ 정비사업(공공 직접시행 정비사업)' 등 대안사업에 대한 주민설명회 및 컨설팅을 통해 사업 추진을 적극 지원해나갈 예정이다.

공공재개발에서의 용적률 완화만으로는 사업을 정상화할 수 있는 수준의 사업성 개선이 어려운 사업장은 정비기반시설 및 공공임대 기부채납 부담이 낮으며, 공공이 확정수익을 보장하는 3080+ 정비사업 추진을 적극 권장할 계획이다.

다만, 공공재개발을 추진하는 과정에서 공공 직접시행 정비사업이 더 사업성이 좋다고 비교해 의문을 낳는다. 국토부는 공공 직접시행 정비사업이 공공재개발보다 임대주택 및 기부채납 부담이 적다고 명시했다.

▲ 공공재개발, 3080+ 재개발 비교표 (사진=국토교통부) © 팝콘뉴스


국토부는 지난달 23일부터 공공 직접시행 정비사업 컨설팅 단지를 모집했으며, 기대수익률, 부담금 등을 컨설팅 해주고 있다.

국토부에 따르면 구역 내 소유자가 매우 많아 일반분양분이 매우 적은 경우는 공공 직접시행 정비사업을 통해 임대분을 줄이고 분양분을 늘려 사업성을 개선할 수 있다.

기반시설이 상당히 갖추어져(토지면적의 15% 이상) 추가시설이 불필요한 경우는 공공 직접시행 정비사업을 통해 추가 기부채납 없이 종상향 및 용적률을 완화해 사업성을 개선할 수 있다.

검토사례에 따르면 2920세대 규모 A구역은 공공재개발보다 공공 직접시행 정비사업을 택했을 때 분담금이 4000만 원 이상 감소한다. 3088세대 규모 B구역은 분담금이 5000만 원 이상 감소한다.


후보지 토지거래허가구역 지정, 이상거래 확인시 엄중 대응


국토부와 서울시는 공공재개발 후보지에 대한 다양한 투기방지 방안도 차질 없이 진행할 예정이다.

서울시는 이번에 선정된 공공재개발 후보지(16곳, 총 90만 4000㎡)는 투기수요 유입 우려가 있어, 후보지 선정일 다음날인 30일 곧바로 토지거래허가구역으로 지정했다.

공모 시 발표한 바와 같이 분양받을 권리 산정기준일을 공모 공고일인 2020년 9월 21일로 고시하고, 이날 이후 필지분할 등 지분쪼개기 행위로 취득한 지분에 대해서는 조합원분양권을 인정하지 않을 방침이다.

공공재개발 후보지가 공공재개발 예정구역으로 지정되면, 구역지정 1년 전까지 예정구역 내 실거래내역을 조사하고, 이상거래가 확인되면 법률에 따라 엄중 대응할 예정이다.

국토교통부 주택토지실 김수상 실장은 "이번 공공재개발 후보지 선정이 도심 주택공급의 초석이 될 수 있도록 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고 사업의 장애요인을 함께 해결해나가겠다"라며 "앞으로 사업을 투명하고 속도감 있게 추진하는 한편, 공직자의 투기에 대해서는 엄중히 대응하여, 공공에 대한 국민의 신뢰를 되찾을 수 있도록 노력하겠다"고 밝혔다.

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