(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 정부가 주택시장에 대해 고강도 규제 정책을 펼치면서 비교적 대출 규제가 완만한 상업용 부동산에 유동자금이 몰리고 있다. 코로나19 영향으로 상권이 침체하면서 공실률이 높아지고 임대가격은 하락했지만, 오히려 거래량이 늘고 가격이 올랐다.

상업용 부동산 시장으로 자금 쏠림이 심화하자 정부는 연이어 부정적 메시지를 내놓으며 규제 강화를 예고했다. 시장에선 대출 문턱을 높이는 등의 규제는 또 다른 부작용을 낳을 수 있다고 우려했다.

상업용 부동산, 코로나 여파로 공실률 오르고 임대료 내리고

27일 한국부동산원이 발표한 '상업용 부동산 임대동향조사'에 따르면 지난해 전국 평균 공실률은 중대형 상가(3층 이상 또는 면적 330㎡ 초과)가 연초 대비 1.0%P 증가한 12.7%, 소규모 상가(2층 이하이며 면적 330㎡ 이하)가 7.1%(연초 대비 1.5%P↑)로 나타났다.

상가는 코로나19 여파로 경기침체가 계속되고 사회적 거리두기 등이 실시되면서 다중이용시설을 중심으로 영업 부진을 겪었다.

서울은 외국인 관광객 의존도가 높은 명동 상권에서 코로나19의 영향으로 공실이 급증했다. 연초 대비 서울 중대형 상가는 7.9% → 8.8%, 소규모 상가는 4.0% → 7.5%로 공실률이 증가했다.

특히 서울은 코로나19 3차 대유행에 따른 영업시간 제한 등 강도 높은 방역지침이 시행됨에 따라 매출 감소로 폐업이 증가해 이태원, 명동, 광화문 중대형 상가 공실률은 각각 26.7%, 22.3%, 15.3%를 기록했다.

임대료 변동 추세를 나타내는 임대가격지수는 오피스 98.4, 중대형상가 97.4, 소규모상가 97.3, 집합상가 97.7로 2019년 4분기(100.0) 대비 모든 유형에서 하락했다.

지난해 평균 권리금 수준은 4074만 원으로 전년 대비 4.7% 하락했다. ㎡당 평균 권리금은 서울이 85.3만 원으로 가장 높았고, 경기가 56.1만 원으로 뒤를 이었다.

2020년 전국 상업업무용 부동산 거래량 33만 건, 임대 수익보다 지가 상승 기대

이처럼 상업용 부동산의 임대 수익이 하락했음에도 불구하고 연간 투자수익률은 4~6%로 타 투자 상품보다 높은 수익률을 기록했다. 투자수익률은 3개월간의 임대수익률과 부동산가격 증감률을 합산해 산출한다.

저금리와 시중 유동성 증가, 주택시장 규제 강화로 인해 지가 상승에 따른 자산가치 상승을 기대한 투자금이 상업용부동산에 유입됐다.

한국부동산원의 건축물 거래현황에 따르면 지난해 전국 상업업무용 부동산 거래량은 33만 5556건을 기록했다. 2019년 30만 3515건과 비교해 10.6% 증가했다.

서울 상업업무용 부동산 거래량은 6만 5752건으로 전년 대비(5만 8294건) 12.8% 늘었다.

이지스자산운용이 발표한 '2020년 상업용 부동산 시장 진단 및 2021년 전망' 보고서에 따르면 2020년 국내 상업용 부동산은 약 21조 원 규모의 거래가 이루어졌다.

특히 서울은 오피스 거래규모가 과거 대비 가장 많은 12.7조 원을 기록했으며, 가격도 전년 대비 7% 이상 상승한 것으로 나타났다.

이지스자산운용은 저금리 기조와 코어 자산의 투자수요 집중 등을 높은 가격 상승의 이유로 분석했다.

주택 이어 상업용 부동산도 규제하나...LTV 조정, 부동산 투자 가이드라인 고려

정부와 여당은 주택에 이어 상업용 부동산 시장에 쏠린 유동성 흐름을 '한국판 뉴딜' 사업 등 생산 부문 투자로 유입하려는 의도를 내비쳤다.

현재 은행권의 상업용 부동산 관련 대출 LTV(담보인정비율)는 대출 심사에 따라 다르며 최대 70% 선이다. 100억 원 건물을 매입한다면 70억 원 이상 대출도 가능하다.

배우 한효주는 2017년 5월 서울 용산구 한남동 소재 건물을 55억 5000만 원에 매입해 지난해 11월 80억 원에 매각했다. 3년여 만에 24억 5000만 원의 시세차익을 본 것이다. 매입 당시 한효주는 매입 금액의 63%인 약 35억 원을 대출 받은 것으로 알려졌다.

가수 악동뮤지션의 멤버 이찬혁은 지난해 서울 홍대 인근 4층 건물을 47억 5000만 원에 매입했다. 매입 금액의 73.7%에 해당하는 35억 원을 대출받은 것으로 전해졌다.

반면, 투기과열지구에서 10억 원 아파트를 구매한다면 고가주택으로 구분돼 20%인 2억 원만 담보 대출을 받을 수 있다. 15억 원 초과 아파트를 구매한다면 담보 대출은 받을 수 없다.

똑같이 자산 15억 원이 있는 상황이라면, 아파트는 대출 없이 15억 원 한 채를 살 수 있지만 상업용 부동산은 대출 70%(35억 원)를 껴서 50억 원 상당의 건물 한 채를 살 수 있는 셈이다.

더불어민주당은 지난 22일 'K뉴딜 지원방안 회의'에서 5대금융지주 회장 및 4대 금융협회장, 금융당국 등과 상업용 부동산에 대한 대출 축소 필요성을 언급했다.

김진표 민주당 국가경제자문회의 의장은 "코로나19로 전국의 공실률이 높아졌는데 강남이나 여의도 대형빌딩 가격은 25∼35%가량 상승했다"며 "현재 금융권이 오피스 빌딩에 감정평가액의 50~75% 수준에서 대출을 취급하고 있는데, 향후 가격 하락 시 금융시스템 안정성에 영향을 줄 수 있다"라고 우려를 표했다.

정세균 국무총리도 26일 국무회의에서 "부동산 관련 금융이 민간 신용의 절반에 육박하는 등 부동산에 쏠리고 있고, 기관투자가 등의 상업용 부동산 대출 규제가 미흡해서 기관투자가의 부동산 투자로 자산시장에 거품을 초래할 수 있다는 우려가 제기되고 있다"고 지적했다

이어 정 총리는 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처에 "부동산에 몰려있는 시중 자금을 생산적인 부문(K뉴딜)으로 유도하는 방안을 적극 마련하라"고 지시했다.

이를 계기로 상업용 부동산 대출 시 LTV 등이 조정될 가능성을 점치고 있다. 또한, 기관투자가를 대상으로 부동산 투자 가이드 라인이 도입할 가능성이 제기된다.

부동산 전문가는 과열되고 있는 상업용 부동산 시장에 관해 "임대 수익이 줄고 공실은 증가하는데 가격은 계속 오르고 있어 투자적인 부분에 있어 위험한 신호라 볼 수 있다"라며 "특히 상가는 코로나 영향을 직접적으로 받고 있어 투자에 있어 유의할 필요가 있다"고 설명했다.

다른 금융권 관계자는 "은행권 대출 규제로 2금융권으로의 풍선 효과나 시장 왜곡이 일어날 수도 있다"며 부작용을 유발할 수 있다는 우려를 표했다.