(팝콘뉴스=정찬혁 기자)서울 낙후된 준공업지역에 대한 주택공급 방안이 구체화된다. 준공업지역은 변창흠 국토교통부 장관이 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위한 고밀개발 후보지로 꼽은 곳이다.

이를 위해 후보지를 선정하고 용적률 완화, 산업시설 의무비율 인하 등 인센티브를 제공해 주택 공급을 확대할 방침이다.

직주근접성이 좋은 도심 내 부족한 주택 물량을 공급한다는 측면에서는 장점이 있지만, 다만 실질적인 물량 공급까지 얼마나 시간이 걸릴 지 알 수 없고, 이와 함께 개발 이익과 이주 문제 등은 풀어야 할 숙제이다.

민관합동 준공업지역 순환정비사업 공모 시행, 각종 인센티브 제공

국토교통부와 서울시는 7일부터 민관합동 준공업지역 순환정비사업 공모를 시행한다고 밝혔다.

이번 공모는 지난해 5.6대책인 '수도권 주택공급 기반 강화방안'에서 발표한 민관합동 준공업지역 순환정비사업의 시범사업지를 발굴하기 위해 시행된다.

지난해 8월 발표된 8.4 부동산 대책 중 하나인 '서울권역 주택공급 확대방안'에서 발표한 준공업지역 순환정비 후보지 3~4곳을 선정하는 것을 목표로 한다.

민관합동 준공업지역 순환정비사업은 준공업지역 내 노후화된 공장부지를 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH)의 참여 하에 산업시설과 주거시설이 공존하는 공간으로 탈바꿈해, 산업기능을 재생하고, 도심 내 주택공급도 확대하는 사업이다.

준공업지역은 변 장관이 한국토지주택공사(LH) 사장 재임 때부터 서울 도심 주택 공급을 확대하기 위해 개발 방안을 고심한 곳이다.

실제 지난 5일 주택공급과 관련해 민관 핵심기관이 참여한 정책 간담회에서 변 장관은 "서울 도심에서는 주택공급이 어렵다고 보는 시각이 있지만, 서울 시내에 저밀 개발 돼 있는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 효과적으로 활용하면 서울 도심에서도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 강조한 바 있다.

때문에 올 초부터 준공업지역에 대한 대대적인 정비 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.

우선 공공이 참여해 주도하는 만큼 각종 인센티브를 늘려 사업의 실효성을 높인다는 방침이다. LH, SH가 참여해 공공임대 등 공공시설을 확보하는 경우, 부지 내 주택비율 확대, 도시재생과 연계한 사업비 기금융자(총액의 50%, 연 1.8% 등) 등 각종 지원을 제공할 계획이다.

지난 12월 22일 공공이 참여한 준공업지역 개발사업의 산업시설 의무비율을 50%에서 40%로 낮추는 서울시 도시계획조례 개정안이 본회의에서 통과된 점도 사업 추진을 뒷받침하는 배경이다.

산업시설 의무 비율이 낮아지면 반대로 주택 면적은 늘어날 수 있는데, 서울시 조례 개정으로 주택 면적이 50%에서 60%로 10% 늘어나면 사업을 시행하는 주체는 그만큼 사업성을 담보할 수 있기 때문이다.

또한, 신축 산업시설의 일부는 정비를 원하는 주변 공장의 대체 영업시설로 활용해, 준공업지역 정비를 촉진하게 된다.

국토부는 준공업지역 주택 공급을 활성화하기 위해 용적률 인센티브 등을 강화하는 방안도 추진 중이다.

현재 서울시는 준공업지역의 주택 용적률을 기본 250%로 설정하고 공공임대나 공공지원 민간임대 등을 지으면 300%까지 올릴 수 있도록 하고 있다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 상 준공업지역의 용적률은 400%까지 가능하다.

이번 준공업지역 순환정비 시범사업 후보지 공모 대상은 서울 내 3000㎡ 이상 공장부지(부지 내 공장비율이 50% 이상)이며, 사업 참여를 희망하는 토지주 등은 오는 2월 25일까지 서울시에 공모신청서를 제출하면 된다.

정부는 이를 통해 2020년까지 총 7000가구의 주택을 공급 부지 확보를 목표로 하고 있다.

서울 내 준공업지역 19.98㎢...집값 상승, 개발 이익 문제는 극복 과제로

서울 내 준공업지역은 19.98㎢로 서울 전체 면적의 3.3% 규모다. 주택 수요가 많은 서울 도심에서 주택 공급으로 활용할 수 있는 부지들 중 하나로 꼽힌다. 영등포구와 구로구, 금천구 등 서울 서남부에 집중돼 있다.

▲영등포구(502만 5000㎡)가 가장 넓고 ▲구로구(427만 7000㎡) ▲금천구(412만 2000㎡) ▲강서구(292만㎡) ▲성동구(205만 1000㎡) ▲도봉구(148만 9000㎡) ▲양천구(9만 3000㎡) 등이 뒤를 잇고 있다.

시장에선 준공업지역 면적이 가장 넓은 영등포구에서 시범사업 대상지 중 일부가 나올 것으로 보고 있다. 영등포구는 전체 면적의 20.64%가 준공업지역이다.

과거 영등포역 부근 하이트맥주 공장 부지에 푸르지오 아파트가 세워진 바 있으며, 영등포 문래동 방림방적 부지는 제2세종문화회관이 들어선다.

현재 영등포구 준공업지역 중 순환정비사업 공모 대상(3000㎡, 부지 내 공장비율 50% 이상)에 충족하는 단일 사업장 중 1만 ㎡가 넘는 부지로는 양평동4가 롯데제과 영등포공장이 있지만 핵심 공장으로 이전 가능성은 낮다.

양평동5가 부근에는 자동차 정비공장과 공업사, 세차장 등이 조성돼 있어 순환정비사업을 진행할 공간이 나온다. 이외에도 성수동 뚝섬역 일대와, 영등포구 문래 공구단지 등도 개발 가능성이 있다.

다만, 구역별로 순차적으로 개발이 진행되는 순환정비사업은 오랜 기간이 걸려 단기적인 시장 안정과 주택 공급 효과는 어렵고, 오히려 개발호재로 인식돼 인근 지역 가격 상승을 유발할 수 있다는 지적이 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 영등포 롯데제과 공장 부지 근처에 있는 성원 아파트의 경우, 지난해 1월 전용면적 84㎡ 12층이 7억 원, 7억 1000만 원에 거래됐지만, 5.6부동산 대책 직후 7억 9500만 원까지 올랐다. 지난해 11월에는 14층이 9억 원에 거래됐다.

세차장과 자동차정비 공장 부지 부근에 위치한 양평동5가 한신아파트는 지난해 1월 전용면적 84㎡가 8억 4800만 원(7층)에 거래됐지만, 6월 들어 9억 9000만 원(5층)까지 치솟았다. 7월 고층이 10억 원에 거래된 데 이어, 12월에는 저층(2층)도 10억 원을 넘었다.

또, 단일 사업장이 아닌 영세사업자가 밀집한 곳은 이해관계를 조율하기 쉽지 않다는 문제도 풀어야 할 숙제이다.

부동산 전문가들은 "개발 이익을 공공에 환수해야 한다는 기조가 강한 현 정권이 어떻게 토지, 주택 소유주를 설득하고 주변 집값 상승을 차단할지 대안이 필요하다"며 보다 구체적이고 꼼꼼한 대책이 필요하다고 입을 모았다.