종부세 최고 6%, 양도소득세 최고 70% 인상
(팝콘뉴스=정찬혁 기자)올해 정부는 7번의 크고 작은 부동산 대책을 발표했다. 6.17 대책, 7.10 대책 등으로 바뀐 부동산 제도가 본격적으로 시행되는 2021년은 특히 다주택자 세제 부담이 커져 사전에 잘 숙지하고 있어야 한다.
종부세 최고 6%까지 인상, 고령자 공제한도 80% 확대
■ 종부세 세율 및 상한 변경
주택에 대한 종부세율을 인상했으며, 법인에 관해서는 개인최고세율이 단일세율로 적용된다. 2주택 이하 보유자는 세율이 과세표준 구간별로 0.1~0.3%P 인상됐다.
3억 원 이하는 0.5%에서 0.6%로 인상했으며, 94억 원 초과는 2.7%에서 3.0%로 올랐다.
3주택 이상이나 조정대상지역 2주택자는 구간별로 0.6~2.8%P 올랐다. 3억 원 이하는 현행 0.6%에서 1.2%로 두 배 올랐다. 94억 원을 초과하는 경우 종부세율은 6.0%까지 오른다.
예를 들어 올해 조정대상지역 2주택자의 주택 합산 공시가액이 20억 원이라면 공제금액(6억 원)을 빼고 공정시장가액비율 90%를 적용한 과세표준은 12억 6000만 원((20억 원 - 6억 원=14억 원) * 0.9)이 된다.
올해 12억 원 초과 구간 종부세율은 1.8%로 누진공제(930만 원)를 제하면 대략 1338만 원의 종합부동산세를 내면 됐다. 하지만, 새해부터는 공정시장가액비율 95%와 12억 원 초과 구간 종부세율 3.6%를 적용하면 2628만 원을 내야 한다. 올해보다 내야할 세금이 1,290만 원, 약 두 배 늘어나는 셈이다.
조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한은 200%에서 300%로 인상했고, 법인에 대한 세 부담 상한을 폐지했다.
법인에 대한 종합부동산세 과세표준 산정 시 기본공제(6억 원)를 폐지했다. 과세표준은 주택공시가격의 합계에 6억 원을 뺀 뒤 공정시장가액비율(20201년, 95%)을 곱한 값이다.
■ 합산 공제율 한도 70% → 80%
1월부터 실수요 1주택자의 부담 경감을 위해 1세대 1주택 보유 고령자의 세액 공제율은 구간별로 10%P 올라 20%에서 40%까지 공제된다.
장기보유 공제율은 변화가 없지만, 합산 공제율 한도는 70%에서 80%로 상향했다.
앞으로 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 종부세 공제 방식을 선택할 수 있다. 부부가 각각 6억 원씩 공제를 받는 기존의 방법을 택할 수 있고, 1세대 1주택자와 마찬가지로 9억 원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제 등을 적용받을 수도 있다.
1년 미만 보유 주택 양도소득세율 70%로 대폭 인상, 분양권도 주택수 포함
■ 조정대상지역·다주택자 양도소득세 인상
내년 1월 1일 이후 발생 소득분에 관해서는 소득세 최고세율이 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억 원 초과 시 최고 42%지만, 내년엔 10억 원 초과구간이 신설되고 이 구간에 대한 세율이 45%로 인상된다.
과세표준 10억 원 미만은 구간별로 6~42% 기존 세율이 적용된다.
2년 미만 보유 주택(조합원입주권·분양권 포함) 및 조정대상지역 내 다주택자에 대한 양도소득세율은 1년 미만 보유 주택은 40%에서 70%로 높아진다. 1~2년 보유 주택은 기본세율 60%를 적용한다. 2021년 6월 1일 이후 양도 주택부터 적용된다.
예를 들어 보유 기간 1년 미만 주택을 팔았을 때 2억 원의 차익이 있다면 이 중 70%인 1억 4000만 원을 양도세로 내야 한다. 이 때문에 내년 5월까지 세금 회피용 매물들이 풀릴 것으로 예상된다.
분양권도 내년 6월부터 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 이상은 60% 중과세율이 적용된다. 현재는 조정대상지역 내 분양권에 관해 보유 기간과 상관없이 50% 세율을 적용하고 있다.
다주택자 양도세 중과세율도 10%P 오른다. 현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%를 중과했다면 내년 6월부터는 각각 20%, 30%로 인상된다.
■ 분양권 주택수 포함, 비과세·공제 적용 요건 변경
내년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 1세대 1주택자·조정대상지역 내 다주택자 여부 판단 시 주택 수에 포함된다.
현재는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 앞으로는 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우 일시적 2주택 비과세 특례가 적용될 예정이다.
또한 2주택 이상 보유자가 주택을 처분해 1주택자가 된 경우에 해당 주택에 관해 비과세하려면 1주택자가 된 날부터 보유 기간을 산정해야 한다.
내년 1월 1일 이후 양도분에 관해 1세대 1주택(실거래가 9억 원 초과)에 대한 장기보유특별공제 적용요건에 거주기간이 추가된다.
보유기간 연 8%였던 공제율은 내년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 보유기간 4%, 거주기간 4%로 분리해 각각 40%까지 공제한다.
예를 들어 보유 기간이 10년 이상인 경우 거주 기간과 상관없이 현재 80%까지 공제를 받았지만, 내년부터는 보유 기간이 10년 이상이어도 거주기간이 없다면 40%까지 밖에 공제를 받지 못한다.
청약 소득 기준 완화, 의무 거주 기간은 강화
■ 특별공급 소득 기준 완화
내년 1월부터 신혼부부·생애최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특별공급 소득 기준은 현재 100%(맞벌이 120%) 이하에서 130%(맞벌이 140%) 이하로 확대된다. 공공주택의 생애최초 특별공급 소득 기준은 100% 이하에서 130% 이하로 바뀐다.
민영주택은 신혼부부 특별공급 소득 기준이 도시근로자 월평균소득을 기준으로 120%(맞벌이 130%) 이하에서 140%(맞벌이 160%) 이하로 완화된다. 생애최초 특별공급도 130%에서 160% 이하로 완화된다.
도시생활근로자 월평균소득은 통계청이 매년 전년도 자료를 토대로 계산해 공고한다.
올해 기준 도시근로자 월평균소득은 2인 가구 기준 약 437만 원, 3인 가구 기준 약 563만 원이다.
자녀가 없는 2인 신혼부부의 경우, 외벌이는 월소득 140%인 613만 원, 맞벌이는 160%인 701만 원까지 민영 주택 신혼부부 특별공급에 신청할 수 있다.
■ 수도권 분양가상한제 적용주택 거주 의무 기간
내년 2월 19일부터는 분양가 상한제가 적용된 아파트에 당첨된 경우 최소 2년의 거주 의무가 부과된다.
공공택지에서 분양 가격이 인근 시세 80% 미만은 주택은 5년, 80~100% 미만 주택은 3년 거주해야 한다. 민간택지 공급 주택의 의무 거주기간은 분양가가 인근 시세 80% 미만은 주택은 3년, 80~100% 미만 주택은 2년이다.
거주 의무 기간 중 해외 체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 경우는 확인을 거쳐 거주 기간으로 인정받을 수 있다.
전매행위 제한을 위반하거나 이를 알선한 사람은 위반행위가 적발된 날부터 10년간 청약 자격이 제한된다.
전월세신고제, 3기 신도시 청약도 본격 시행
■ 전월세신고제 시행
내년 6월부터는 임대차 3법 중 하나인 전월세신고제가 본격 시행된다.
전월세신고제는 계약 30일 이내에 계약당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도다.
계약상 변경이 있을 때도 30일 이내에 지자체에 신고해야 한다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 사람에 대해선 과태료가 부과된다. 오피스텔, 고시원 등 비주택은 신고 대상에서 제외된다.
■ 3기 신도시 사전 청약 시작
내년 7월부터 3기 신도시 등 본 청약보다 1~2년 조기 공급하는 사전 청약제가 시행된다. 물량의 55%가 특별공급으로 나오며 30%가 신혼부부, 25%가 생애최초에 공급된다.
7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉과 부천대장, 과천지구 등 순차적으로 진행될 예정이다. 청약자격은 본 청약과 동일 기준이다.
■ 공시가격 현실화
내년부터 세금 부과 기준이 되는 공시가격이 90% 수준까지 꾸준히 오른다.
2020년 기준 부동산 공시가격 현실화율은 토지 65.5%, 단독주택 53.6%, 아파트 등 공동주택 69.0%다. 내년부터는 연 약 3%P씩 상승해 최종적으로 시세의 90%가 된다. 현실화 기간은 공동주택(아파트) 5~10년, 단독주택 7~15년, 토지 8년을 예상하고 있다.