"무리한 '영끌 투자'보다는 상황에 맞는 합리적인 주거 선택 필요"
(팝콘뉴스=정찬혁 기자)부동산 가격은 계속 오르고 서민의 내 집 마련 꿈은 멀어지고 있다. 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위해 다양한 정책을 내놓고 있지만 '풍선효과'가 발생하는 등 의도했던 효과는 미비했다.
근본적 원인 중 하나인 공급 부족을 해소하기 위해 정부는 2023년 이후부터는 3기 신도시, 도시정비사업 등을 통해 수도권 127만 가구 등을 공급할 계획이다. 이에 앞서 공공 전세주택을 2021년 9000가구, 2022년 9000가구를 각각 공급한다고 밝혔다.
주택시장의 불안정 속에서 무리한 '영끌 투자'로 불안감을 심화하기보다는 본인에게 맞는 '합리적인 주거 형태'를 알아보고 준비하는 자세가 필요하다.
지금 분양이 어렵다면, 임대 후 분양 전환으로 내 집 마련
한국토지주택공사(LH)와 각 지자체 지방공사가 진행하는 공공분양 외에도 잘 살펴보면 분양전환이 가능한 공공임대 주택이나 안정적인 거주가 가능한 장기전세 등 상황에 맞게 선택할 수 있는 제도가 있다.
■ 5년(10년) 분양전환 임대주택, 의무기간 후 내 집 마련 가능
서민을 위한 대표적인 공공임대주택으로 임대의무기간(5년·10년) 동안 임대 후, 분양전환하는 임대주택이다.
보증금과 월 임대료를 내며, 주변 시세보다 저렴하게 지낸 후 분양받을 수 있다는 장점이 있다. 계약 후 청약통장 효력은 상실한다.
전용 85㎡ 이하는 시세 90% 수준으로, 공급대상은 무주택세대구성원으로서 주택청약종합저축 가입하고 소득자산기준을 충족한 자다. 일반공급과 특별공급(기관추천·신혼부부·생애최초·다자녀가구·노부모분양)으로 나뉜다.
전용 85㎡ 초과 주택은 만19세 이상인 주택청약종합저축 가입자로 보증금+월 임대료를 내며 시중 시세 수준이다.
소득기준은 ▲노부모부양 ▲다자녀가구 ▲신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 전년도 도시 근로자 가구원수 별 가구당 월평균소득 120% 이하, ▲생애최초 ▲신혼부부(배우자 소득이 없는 경우) ▲일반공급(공공주택 중 전용면적 60㎡이하)의 경우 월평균 소득 100% 이하가 적용된다.
자산기준은 보유 부동산(건물+토지) 2억 1550만 원, 자동차 가액 2799만 원 이하여야 한다.
기본 요건을 갖췄다면 당첨자 선정에 있어서 주택청약종합저축 기간과 총액이 높을 수록 유리하다.
임대의무기간 종료 후 분양전환이 실시되며 임대주택에 거주한 무주택인 임차인에게 우선 공급된다.
5년 분양전환임대주택은 건설원가와 감정평가금액 평균 금액으로 공급되며 10년 분양전환임대주택은 감정평가금액에 맞춰 분양전환된다.
분양 전환시 시세 보다 저렴하다는 장점이 있지만, 해당 지역 시세가 급격하게 오른 경우에는 최초 가격과 차이가 많이 나 어려움이 생길 수도 있다.
■ 분납임대주택, 시세보다 저렴하게 분납 후 내 집 마련
임대의무 기간(10년) 동안 주택대금을 분할해 납부하고, 임대의무 기간 종료 후 소유권을 취득하는 분납임대주택도 가능하다.
임대 조건은 분납금+임대료(시중 시세 이하에서 결정)로 최초주택가격과 감정평가액에 따라 시기별로 분납할 수 있다.
분납금은 입주 시까지 최초 주택가격의 30%를, 입주일로부터 4년까지 20%, 입주일로부터 8년까지 20%, 최종 분양 전환 시 30%를 분납하면 된다.
분양 보다는 저렴한 가격에 안정적인 거주
■ 장기전세주택, 분양주택과 동일한 품질로 최장 20년까지
월 임대료 대신 전세계약 방식도 가능하다. 장기전세주택은 ▲국가 ▲지방자치단체 ▲한국토지주택공사 ▲지방공사가 임대할 목적으로 건설하는 주택으로 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택이다. 건설형 외에 민간 건설사가 시공한 후 공사가 일부 매입하는 매입형도 있다.
분양주택과 동일한 건설사가 동일한 방법으로 짓고 분양 세대와 함께 생활하며 입주 후에도 분양 주택에 자유롭게 청약할 수 있다는 장점이 있다.
본인과 세대원 전원이 무주택인 세대구성원으로서 소득 및 자산보유 기준에 해당되는 자를 대상으로 한다.
전용면적 60㎡ 이하는 무주택세대구성원으로서 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하인 자로, 전용면적 60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하는 월평균 소득의 120% 이하인 자를 대상으로 한다.
▲사업지구 철거민 ▲장애인 ▲다자녀 가구 ▲국가유공자 ▲영구임대주택 입주자 ▲비닐간이공작물 거주자 ▲신혼부부에게 우선공급 입주자격이 주어진다.
제1순위 및 제2순위 안에서 경쟁이 있을 경우 산정한 점수의 합산이 높은 순으로 입주자를 선정한다.
오는 21일에는 서울주택도시공사(SH공사)에서 강서구 방화동에 위치한 서울시 재건축매입형 신규단지 '신마곡벽산블루밍' 25가구와 강남구, 강동구 등 잔여공가 525가구를 포함한 제39차 장기전세주택 입주자 접수를 시작한다.
전용 33㎡부터 114㎡까지 다양하며 전세보증금은 9225만 원에서 7억 3500만 원 사이다.
신규단지 '신마곡벽산블루밍'은 전용 72㎡ 전세보증금 2억 6850만 원, 84㎡ 3억 원으로 입주는 2021년 6월 예정이다.
■ 공공지원민간임대주택, 공공성 더한 민간임대주택
공공지원민간임대주택은 중산층의 주거 불안을 해소하기 위하여 도입한 뉴스테이(New Stay)를 강화한 형태다.
초기 임대료는 일반 공급은 시세의 90~95%, 청년·신혼부부 등은 70~85% 수준이다. 임대로 인상은 연 5% 제한이 있다.
임대차계약은 2년 단위로 갱신할 수 있으며 8년 거주를 보장한다. 임대기간 종료 후 분양전환 우선권은 부여되지 않는다.
공공지원 민간임대주택으로 화성시 봉담읍 봉담2지구 B-3블록에 들어서는 '힐스테이트 봉담'이 오는 22일부터 청약을 시작한다.
현대건설이 짓는 '힐스테이트 봉담'은 62~84㎡ 총 1004가구 대단지로 조성된다.
전용 62㎡ 기준 임대보증금 6800만 원, 월 임대료 33만 9000원으로, 최초 계약시 임대 보증금을 높이고 월 임대료를 낮추는 방식도 선택 가능하다. 임대보증금을 1억 1900만 원으로 올리면 월 임대료는 16만 5000원으로 낮아진다.
전용 84㎡는 보증금은 9500만 원, 월 임대료 47만 4000원으로 1억 6600만 원·월 임대료 23만 2000원까지 변경 가능하다.