[나에게 맞는 주거 ①] 청년·신혼부부 위한 공공주택은?

"무리한 '영끌 투자'보다는 상황에 맞는 합리적인 주거 선택 필요"

정찬혁 기자 | 기사입력 2020/12/16 [17:34]

[나에게 맞는 주거 ①] 청년·신혼부부 위한 공공주택은?

"무리한 '영끌 투자'보다는 상황에 맞는 합리적인 주거 선택 필요"

정찬혁 기자 | 입력 : 2020/12/16 [17:34]

▲ 서울 시내 아파트 단지 전경(사진-뉴시스)  © 팝콘뉴스


(팝콘뉴스=정찬혁 기자) 부동산 가격은 계속 오르고 서민의 내 집 마련 꿈은 멀어지고 있다. 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위해 다양한 정책을 내놓고 있지만 '풍선효과'가 발생하는 등 의도했던 효과는 미비했다.

 

근본적 원인 중 하나인 공급 부족을 해소하기 위해 정부는 2023년 이후부터는 3기 신도시, 도시정비사업 등을 통해 수도권 127만 가구 등을 공급할 계획이다. 이에 앞서 공공 전세주택을 2021년 9000가구, 2022년 9000가구를 각각 공급한다고 밝혔다.

 

주택시장의 불안정 속에서 무리한 '영끌 투자'로 불안감을 심화하기보다는 본인에게 맞는 합리적인 주거 형태를 알아보고 준비하는 자세가 필요하다.

 


 공공분양·신혼희망타운, 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련 기회


 

한국토지주택공사(LH)와 각 지자체 지방공사가 진행하는 공공주택 대표적인 사업으로 '공공분양'과 '신혼희망타운(공공분양)'이 있다.

 

■ '로또 아파트'로 불리는 공공분양

 

공공분양은 주택구입대금을 납부하고 소유권을 취득하는 주택으로 민간이 아닌 공사에서 분양한다는 차이가 있다. 시세보다 저렴한 가격에 주택을 소유할 기회로 좋은 입지는 경쟁이 매우 치열하다.

 

공공분양 공급대상은 무주택세대구성원으로서 소득·자산기준을 충족한 자로 ▲신혼부부 30% ▲생애최초 주택 구입 20% ▲일반 20% ▲기관추천 15% ▲다자녀가구 10% ▲노부모부양 5% 비율로 공급한다.

 

청약자격으로 일반공급 1순위 대상자는 입주자저축에 가입한 자로 가입 12개월 경과하고 12회 이상 납부한 자에 한한다. 수도권 외는 6개월 경과·6회 이상이며 투기과열지구 및 청약과열지역은 24개월 경과 24회 이상 납부해야 한다.

 

해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원으로 소득 및 자산기준도 만족해야 한다. 투기과열지구 및 청약과열지역은 세대주만 청약가능하며, 과거 5년내 세대구성원의 당첨 사실이 없어야 한다.

 

일반공급 2순위 대상자는 입주자저축 가입자이자 해당 주택건설지역에 거주하는 무주택세대구성원으로 소득 및 자산기준을 만족하면 된다. 

 

▲ 공공분양 공급대상별 청약자격(사진-LH)  © 팝콘뉴스


소득기준은 ▲노부모부양 ▲다자녀가구 ▲신혼부부(맞벌이 부부에 한함)의 경우 월평균 소득 120% 기준 적용되며, ▲생애최초 ▲신혼부부(배우자 소득이 없는 경우) ▲일반공급(공공주택 중 전용면적 60㎡이하)의 경우 월평균 소득 100% 기준이 적용된다.

 

자산기준은 부동산 2억1550만 원 이하(2020년도 적용 기준), 자동차 2764만 원 이하(2020년도 적용 기준)다.

 

공공분양은 분양가상한금액(건축비 + 택지비) 이하에서 분양가가 결정되며, 투기수요 차단을 위해 최대 10년의 전매제한 기간을 적용하고 거주의무 기간 최대 5년이다. 

 

최근 서울 송파구 거여동 위례신도시에서 선보인 서울주택도시공사(SH) 공공분양 아파트 '위례포레샤인'의 경우 일반분양 평균 경쟁률이 270대 1에 달했다.

 

▲ '위례자이 더 시티'(사진-GS건설)  © 팝콘뉴스


■ 신혼부부 특화형 공공주택 신혼희망타운

 

신혼희망타운은 신혼부부 선호를 반영한 평면과 커뮤니티 시설을 적용하고, 육아·교육 등 특화서비스를 제공하는 신혼부부 특화형 공공주택을 말한다. 공공분양주택과 장기임대주택을 혼합건설 공급한다.

 

공급대상은 ▲신혼부부(혼인기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀를 둔 무주택세대구성원) ▲예비신혼부부(공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택자) ▲한부모가족(6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원)이 있다.

 

입주할 때까지 무주택세대구성원으로써 주택청약종합저축은 가입 6개월 경과, 납입인정횟수 6회 이상(청약 저축 포함)이어야 한다.

 

소득기준은 전년도 가구당 도시근로자 월평균 소득 120%(3인 기준 월 666만원 수준), 맞벌이의 경우 130%(3인 기준 월 722만원 수준) 이하로, 총 자산기준은 3억300만 원 이하다.

 

입주자 선정 방식은 1단계에서 혼인기간 2년 이내이거나 2세 이하의 자녀를 둔 신혼부부와 예비신혼부부 및 2세 이하의 자녀를 둔 한부모가족에게 가점제로 30%를 우선공급한다.

 

남은 70%는 혼인기간이 2년 초과 7년 이내이거나 3세 이상 6세 이하 자녀를 둔 신혼부부, 3세 이상 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 및 1단계 우선공급 낙첨자 전원을 대상으로 가점제로 공급한다.

 

공급가격은 분양가상한금액(택지비+건축비) 이하에서 분양가를 결정하며, 신혼부부의 실주거비 부담 경감을 위해 1.3%대 저리의 수익공유형 모기지도 연계한다.

 


청년·신혼부부계층을 위한 합리적인 임대주택


 

청년·신혼부부계층을 위한 임대주택으로는 ▲행복주택 ▲청년매입임대 ▲청년전세임대 ▲신혼부부매입임대(다가구) ▲신혼부부전세임대 ▲청년신혼부부 매입임대리츠 ▲역세권청년주택 등이 있다.

 

이름은 다양하지만 크게 본다면 단지를 건립해 임대로 제공하는 행복주택, 청년주택 등과 기존 주택을 활용하는 매입임대·전세임대 등으로 구분할 수 있다. 

 

▲ 서울양원S1블록행복주택(사진-LH)  © 팝콘뉴스


■ 행복주택, 저렴한 임대료로 신혼부부는 10년까지 거주

 

청년·신혼부부·대학생 등 젊은 계층의 주거불안 해소를 위해 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 분양 전환되지 않는 공공임대주택이다.

 

무주택요건 및 소득·자산기준을 충족하는 ▲대학생 ▲청년 ▲신혼부부 ▲산단근로자 등을 대상으로 한다.

 

소득기준은 해당세대의 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100%이하인 자로 대학생(본인+부모) 소득, 청년(본인)의 경우 80%이하 기준 적용을 적용한다. 맞벌이의 경우 120% 이하 기준이 적용된다. 

 

임대료는 시세대비 60~80%로 거주 기간은 대학생·청년(6년), 신혼부부(6~10년), 주거급여수급자·고령자(20년) 유형에 따라 다르다.

 

■ 역세권청년주택, 역세권 생활 가능 이점 

 

역세권청년주택은 무주택 청년 및 신혼부부의 주거안정을 위하여 민간과 공공이 협력하여 대중교통 중심 역세권에 공급하는 임대주택이다.

 

무주택자인 ▲대학생 ▲청년 ▲신혼부부 계층을 대상으로 하며,  유형별 소득, 총자산, 자동차보유기준(자동차 미소유)을 충족해야 한다.

 

■ 청년매입임대(다가구), 기존 주택 리모델링 후 저렴하게 공급 

 

청년(19세∼39세), 대학생, 취업준비생 등 젊은 계층의 주거안정을 위해 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 공공기관에서 매입한 주택을 개·보수 또는 리모델링(재건축) 후 주변 시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택이다.

 

▲단독주택 ▲다중주택 ▲다가구주택 ▲공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택) ▲오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고 청년층의 수요가 많으며 교통이 편리한 지역의 주택을 매입대상으로 한다.

 

입주대상은 무주택자(본인)이면서 미혼인 대학생, 취업준비생, 청년으로서 신청순위별 소득 및 총자산, 자동차가액 기준을 충족하는 자다.

 

순위별 자격요건으로 1순위는 수급자 가구, 지원대상 한부모가족, 차상위 계층 가구가 있으며, 2순위는 무주택자이며 본인과 부모 소득 100%로 총자산 2억8800만 원·자동차 2468만 원 이하, 3순위는 무주택자이며 본인 소득 100%, 총자산 2억3700만 원·자동차 2468만 원 이하다.

 

임대료는 시세대비 40~50%로 저렴하며 거주기간은 최장 6년까지 가능하다.

 

▲ 기존주택매입임대 절차(사진-LH)  © 팝콘뉴스


■신혼부부매입임대(다가구), 최장 20년까지 거주 가능 

 

청년매입임대와 마찬가지로 신혼부부의 주거안정을 위해 국가 재정과 주택도시기금을 지원받아 매입한 주택을 개·보수 후 주변시세보다 저렴하게 공급하는 공공임대주택이다.

 

▲단독주택 ▲다중주택 ▲다가구주택 ▲공동주택(아파트, 다세대주택, 연립주택) ▲오피스텔 등 전용면적 85㎡이하이고  방이 2개 이상인 자녀를 양육하기 적합한 주택으로 매입가격, 관리비부담수준, 입지와 주변환경 등 고려하여 선별 매입 한다.

 

무주택요건 및 소득·자산기준을 충족하는 ▲신혼부부 ▲예비신혼부부 ▲한부모가족 ▲유자녀 혼인가구를 입주 대상으로 한다.

 

신혼부부매입임대는 임대 조건에 따라 Ⅰ·Ⅱ로 나뉜다. 신혼부부 매입임대Ⅰ은 해당 세대의 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 70%(배우자 소득이 있는 경우 90%)이하인 자를 대상으로, 신혼부부 매입임대Ⅱ는 해당 세대의 전년도 도시근로자 가구원수별 월평균소득 100% (배우자 소득이 있는 경우 120%) 이하인 자를 대상으로 한다.

 

임대료는 시세대비 30~70%로 저렴하며 신혼부부 매입임대Ⅰ은 최장 20년까지, 신혼부부 매입임대Ⅱ는 최장 10년까지 거주할 수 있다.

 

■ 청년전세임대, 선입주자 선정 후주택마련 이점

 

청년전세임대는 청년층(대학생·취업준비생·만19세~39세)의 주거비부담 완화를 위하여 기존주택을 전세계약 체결하여 저렴하게 재임대하는 공공임대주택이다. 

 

매입임대주택과 달리 선입주자 선정, 후주택마련 절차로 입주대상자가 원하는 주택을 선정해 지원해준다는 장점이 있다. 

 

무주택요건 및 소득·자산 기준을 충족하는 대학생, 취업준비생, 만 19세~39세를 대상으로 한다.

 

1순위 신청자격은 ▲생계·주거 의료급여 수급자 가구 ▲보호대상 한부모가족 가구 ▲차상위계층 가구의 청년 ▲보호종료아동 ▲청소년 쉼터 퇴소청소년에게 있다.

 

2순위는 본인과 부모의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100% 이하고, 본인과 부모의 자산이 국민임대주택의 자산 기준을 충족하는 청년이다.

 

3순위는 본인의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100%이하이고, 본인의 자산이 행복주택 청년의 자산 기준을 충족하는 청년이다.

 

임대보증금은 1순위 100만 원, 2·3순위 200만 원으로  월임대료는  전세지원금 중 임대보증금을 제외한 금액에 대한 연 1~2%이자 해당액이다.

 

▲ 청년전세임대 전세금 지원 한도액(사진-LH)  © 팝콘뉴스


전세금 지원 한도액은 단독거주 형태는 1인 거주 ▲수도권 1.2억 원 ▲광역시 9500만 원 ▲기타 8500만 원, 공동거주(셰어형)는 2인 거주 ▲수도권 1.5억 원 ▲광역시 1.2억 원 기타 1.0억 원, 3인 거주 ▲수도권 2.0억 원 ▲광역시 1.5억 원 ▲기타 1.2억 원이다.

 

최대 6년까지 거주가 가능하다.

 

■ 신혼부부전세임대(Ⅰ,Ⅱ형), 저렴한 가격에 민간 주택 임대 가능

 

신혼부부가 원하는 생활권에서 안정적으로 거주할 수 있도록 기존주택을 전세계약 체결하여 저렴하게 재임대하는 공공임대주택으로 소득수준에 따라 신혼부부 전세임대 Ⅰ·Ⅱ형으로 구분해 공급한다.

 

입주대상은 무주택요건 및 소득·자산기준을 충족하는 ▲신혼부부 ▲예비신혼부부 ▲한부모가족 ▲유자녀혼인가구가 있다.

 

신혼부부 전세임대Ⅰ는 무주택세대 구성원으로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 70%(배우자가 소득이 있는 경우 90%) 이하이고, 국민임대주택 자산 기준을 충족하는 경우에 해당한다.

 

신혼부부 전세임대Ⅱ는 무주택세대 구성원으로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균 소득의 100%(배우자가 소득이 있는 경우 120%) 이하이고, 행복주택 신혼부부 자산기준을 충족하는 경우에 해당한다.

 

Ⅰ형 임대보증금은 한도액 범위 내에서 전세지원금의 5%, Ⅱ형 임대보증금은 한도액 범위 내에서 전세지원금의 20%이다. 

 

월임대료는 전세지원금 중 임대보증금을 제외한 금액에 대한 연 1~2% 이자 해당액이다.

 

거주기간은 Ⅰ형은 최장 20년(2년 단위 9회 재계약 가능), Ⅱ형은  유자녀 4년 추가시 최장 10년이다.

 

입주 신청 후 자격조회를 거쳐 대상자를 발표한다. 이후 입주대상자에 주택물색 안내 후 입주대상자가 희망주택을 물색·결정하면 검토 후 전세계약 및 임대차 계약을 체결한다.

 

▲ 매입임대리츠 사업구조(사진-LH)  © 팝콘뉴스


■ 아파트 월세 부담 덜어주는 청년신혼부부 매입임대리츠(아파트) 

 

청년신혼부부 매입임대리츠(아파트)는 주거부담이 큰 월세 거주비율이 높은 청년·신혼부부를 대상으로 주택도시기금이 리츠(REITs, 부동산 뮤추얼펀드)를 설립해 임차인 보증금과 기금을 통해 기존 주택을 매입한 후, 시세의 90% 이하로 공급하는 임대주택이다.

 

무주택요건 및 소득·자산 기준을 충족하는 신혼부부, 청년 등을 대상으로 하며 임대료는 시세 대비 85~90% 수준이다.

 

 
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