갈현1구역·반포3주구·한남3구역 시공사 선정 총회 확정
(팝콘뉴스=김보연 기자)코로나19(신종 코로나 바이러스) 확산으로 잠시 주춤했던 건설사들의 도시정비사업 수주 경쟁이 5월 말부터 6월 말까지 두 달에 걸쳐 다시금 불붙을 전망이다.
정비업계에 따르면 최근 서울 강남·강북권 재건축조합들이 시공사 선정 총회 일정을 확정 지었다.
강북권 최대 재개발 사업지인 갈현1구역(23일)을 필두로 반포3주구(30일), 한남3구역(6월 20일) 등이 총회 날짜를 잡았다.
▶ 갈현1구역
서울 강북권 재개발사업 대어로 꼽히는 은평구 갈현1구역은 조합이 기존 시공사인 현대건설에 입찰 무효를 선언하고 다시 시공사 선정 작업을 진행했다.
갈현1구역은 총공사비 9,200억 원 규모의 강북 지역 최대 재개발 사업지 중 하나다. 지하 6층·지상 22층, 32개 동, 총 4,116가구 규모의 아파트 단지가 들어설 예정이다.
현재 갈현1구역은 앞선 두 차례 입찰이 모두 유찰되면서 롯데건설과의 수의계약 가능성이 커진 상태다.
현대건설은 수주전에 공을 들여왔지만 부정입찰 사실이 적발되면서 조합으로부터 입찰 자격이 취소됐고, 이에 반발해 소송을 낸 상태다.
하지만 코로나19 사태로 예정보다 시공사 총회가 미뤄지면서 돌발 변수가 등장했다.
소송을 진행 중인 현대건설이 조합에 갑작스럽게 경쟁입찰 참여 의사를 밝혔고, 최근에는 비대위가 수의계약을 반대하고 나서 논란이 되고 있다.
조합은 현대건설의 참여 의사에도 불구하고 예정대로 시공사 선정 일정을 진행하겠다는 입장이다.올해 초까지만 해도 롯데건설의 수의계약이 유력했으나 코로나19 사태로 시공권이 흔들리고 있다.
대부분의 조합원들이 롯데건설과의 수의계약에 무게를 싣고 있지만 이를 반대하는 비대위 행보에 촉각을 곤두세우는 중이다.
▶ 반포3주구
반포주공 1단지 3주구에서는 삼성물산과 대우건설이 격돌하고 있다.
반포3주구 재건축사업은 서울시 서초구 반포동 1109번지 일대의 반포아파트를 지하 3층~지상 35층 아파트 17개 동, 2,091세대로 재건축하고 상가 등 부대 복리시설을 건설하는 프로젝트다.
반포3주구 조합은 지난해 12월, 기존 시공사 선정을 취소한 후 새로운 시공사를 선정하는 절차를 진행 중이다.
이 단지는 19일 열리는 1차 합동설명회에 이어 30일 2차 합동설명회를 거쳐 같은 날 시공사 선정 총회를 열 예정이다.
5년여만의 도시정비 사업 복귀로 시선을 끌었던 삼성물산은 높은 신용도와 안정적인 자금 조달 역량을 강점으로 반포3주구에 준공 후 분양을 제안하면서 1년 이상 사업 진행 기간을 앞당겨 조합원에 최고의 가치를 제공하겠다고 강조했다.
또한 조합원 부담을 줄이기 위해 시공사 선정 이후 물가 상승 등의 요인에 따른 공사비 인상을 하지 않는다는 계획이다.
대우건설 또한 선분양, 후분양과 함께 리츠 방식을 선택지에 추가했다.
조합이 원하면 후분양을 하거나 리츠 회사를 설립해 일반분양분도 사주겠다는 제안을 했다.
또한 리츠 자산관리회사(AMC) '투게더 투자운용'이 재건축 리츠를 설립해 일반 분양을 사들여 일정기간 임대주택으로 운영한 뒤 운영 기간 종료 후 시세 수준으로 매각하겠다는 제안도 나왔다.
▶한남3구역
한남3구역에서는 현대건설, 대림산업, GS건설 3곳이 경쟁을 벌이고 있다.
한남3구역은 한남동 686번지 일대(38만6395.5㎡)에 지하 6층~지상 22층 아파트 197개 동 총 5,816가구(임대 876가구 포함)와 근린생활시설을 짓는 사업이다. 공사 예정 가격만 1조 8,881억 원으로, 총사업비가 약 7조 원에 달하는 매머드급 사업으로 주목을 받고 있다.
19일 정비업계에 따르면 한남3구역 재개발 조합은 전날 현대건설ㆍ대림산업ㆍGS건설의 입찰제안서를 개봉했다. 추첨에 따라 현대건설이 1번, 대림산업이 2번, GS건설이 3번을 배정받았다. 조합은 두 차례 합동 설명회를 거쳐 다음달 20일 총회에서 시공사를 선정할 예정이다.
제안서 공개 과정을 거치면 내달 4일 오후 7시 1차 합동 설명회가 열린다. 당초 실내공간인 장충체육관에서 진행될 예정이었던 설명회는 코로나19 방역지침에 따라 인근 장충동 한국자유총연맹 제이그랜하우스에서 열린다. 합동 설명회는 시공사 선정을 위한 사전 절차다.
이날 조합은 설명회와 함께 투표 정관을 변경할 것으로 보인다. 시공사에 선정되기 위해선 조합원 과반의 득표를 얻어야 하는데 3개 건설사 간 경쟁이 치열하다 보니 과반 득표를 실현하기 어렵다는 판단에서다. 이에 조합은 '다득표순' 또는 '결선투표' 방식으로의 전환을 고민 중인 것으로 알려졌다.
현재 건설사들이 한남3구역에 제안한 단지명은 현대건설 '한남 디에이치 더 로얄', 대림산업 '아크로 한남 카운티', GS건설 '한남 자이 더 헤리티지' 등이다.
현대건설은 전 세계 최초로 공기 청정 및 바이러스 살균 기술을 결합한 세대용 환기 시스템 상용화를 완료하고, 초미세먼지 저감을 위한 토탈 솔루션 ‘H 클린알파 2.0’을 완성해 이를 한남3구역에 적용하겠다는 공약을 내건 상태다.
또한 지난해 1차 입찰에서 조합원들에게 가구당 5억 원의 최저 이주비를 제시하기도 했다.
GS건설은 앞서 한남하이츠 시공권 확보는 물론, 자이(Xi) 브랜드를 앞세운 프리미엄 전략을 이어갈 것으로 분석된다.
또한 일반분양가를 3.3㎡당 7,200만원까지 보장하겠다는 약속을 내놓기도 했다.
대림산업은 한남3구역 단지 가치 극대화에 초점을 둔 미래가치 제안과 준법 수주를 강조했다.
과다 경쟁을 지양하고 단지 가치를 높일 수 있는 설계 방안 연구에 초점을 맞추겠다는 의도다. 이러한 계획의 일환으로 대림산업은 이주비 담보인정비율(LTV) 100%를 보장하고, 임대아파트가 없는 단지를 공급하겠다는 제안을 내놓기도 했다.
본격적인 경쟁에 돌입했지만, 수주전만큼은 극도로 자제하는 분위기 속에 치러질 전망이다. 한남3구역은 지난해 경쟁 과열로 수주전이 혼탁해지자 정부와 서울시로부터 특별 점검을 받았고, 결국 입찰 무효가 결정됐다. 건설사 모두 무혐의로 결론 났지만, 한 차례 경고를 받은 터라 과한 경쟁은 자제하는 분위기다.
■ 대형 사업장 수주전...시공권 결정은 '브랜드?'
이런 가운데 부동산 플랫폼 다방은 20~50대 다방 이용자 7,161명을 대상으로 설문 조사한 결과 하이엔드(고급) 아파트 브랜드 중에선 대림산업의 ‘아크로(ACRO)’, 일반 아파트 브랜드 중에선 GS건설의 ‘자이’의 선호도가 가장 높다는 설문조사 결과가 나왔다. 이 같은 설문 결과가 앞서 언급된 대형 사업장 수주전에 영향을 미칠지 관심을 끌고 있다.
다방이 지난 6~13일 이용자를 대상으로 ‘가장 살고 싶은 하이엔드 아파트 브랜드’를 조사한 결과, ▲대림산업 아크로(31.1%) ▲현대건설 디에이치(29.9%) ▲롯데건설 르엘(22.4%) ▲대우건설 푸르지오 써밋(16.6%) 순으로 선호도가 높았다.
연령대별로 살펴보면, 40~50대는 아크로(36.7%)를 선호도 1위로 꼽았지만, 20~30대는 디에이치(31.6%)를 선호도 1위로 꼽은 것으로 조사됐다.
일반 아파트 브랜드 기준으로는 ▲GS건설 자이(18.9%) ▲대림산업 e편한세상(14.3%) ▲삼성물산 래미안(14.1%) ▲현대건설 힐스테이트(11.4%) ▲롯데건설 롯데캐슬(10.8%) 순으로 선호도가 높았다.
아파트를 선택하는 기준을 묻는 질문에는 ‘브랜드 이미지가 중요하다’는 답변이 2030과 4050 연령층에서 모두 약 40%로 1위였다.
2위부터는 연령대별로 차이가 있다. 2030은 ‘디자인·인테리어를 중요하게 생각한다’는 답변(11.9%)이 2위였고, 자재·시공품질(10.8%)이 3위, 가격 상승 기대감(10.0%)이 4위였다.
반면 4050은 가격 상승 기대감(14.0%)이 2위였고, 자재·시공품질(12.1%)이 3위, 디자인·인테리어(11.1%)가 4위였다.
이에 부동산인포 권일 팀장은 “서울과 수도권의 경우 집값의 등락 폭이 크고 빠른 속도로 변동이 됨에 따라 조합원의 입장에서는 익숙한 브랜드를 선호하는 것이 일반적”이라며 “과거에 서울ㆍ수도권 지역은 거의 절대적으로 10대 브랜드를 선호했었다”고 말했다.
또 “아무래도 그렇다 보니 10대 건설사들이 꾸준히 수주하며 쌓은 노하우로 소비자의 선호하는 부분을 잘 알아 제공하는데도 훨씬 유리한 상황이며, 과거의 절대적 브랜드 선호와 달리 최근 상품이나 조합원의 이익에 따라 좌지우지되는 현재에도 우위를 차지할 수밖에 없는 것으로 보여진다”고 덧붙였다.